Инвестиционный ошейник: вопросы к законам 39-ФЗ и 214-ФЗ

Эксперты высказывают озабоченность в связи с последствиями регулятивных изменений в строительстве. Как сообщает сайт «versia.ru», после введения новых законов, регулирующих строительную индустрию, прошло почти два десятилетия, и эксперты выражают озабоченность в связи с последствиями этих изменений. Статья 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому право на жильё, и введение новых законов расширило возможности для инвестирования в строительство, привлекая множество участников.

Однако, усовершенствование правовых норм также привело к ряду проблем. Ранее, на начальных этапах строительства, инвесторы могли вкладывать средства по реально выгодным ценам. По мере продолжения строительства и снижения рисков, стоимость недвижимости возрастала, что привлекало дополнительные инвестиции и укрепляло доверие к рынку.

Застройщики могут применять различные методы работы, включая перерегистрацию долевых строительных объектов на предприятия-посредники с целью дальнейшей перепродажи через договор цессии. Важно также учесть, что даже при работе с официальными застройщиками инвесторами объектов может выступать различные компании, чья стабильность и репутация могут отличаться. Поэтому перед вложением важно исследовать детали каждого конкретного объекта строительства. Сведения об инвесторе обычно содержатся в проектной декларации. Проекты, поддержанные крупными организациями или банковскими структурами, обычно характеризуются большей гарантией соблюдения сроков сдачи недвижимости.

Однако, из-за недобросовестных застройщиков доверие инвесторов было подорвано, что привело к принятию Федерального закона 214-ФЗ, регламентирующего долевое строительство и вводящего новые определения и требования для застройщиков. Эти изменения также усилили роль банков и их контроль за финансированием через эскроу-счета.

На фоне данных изменений строительная отрасль столкнулась с множеством вызовов. Только за первое полугодие 2021 года более 90 застройщиков объявили о банкротстве, а с 2018 года более 210 банков закрылись. Такая ситуация вызывает обеспокоенность и вызывает необходимость в пересмотре законодательства и создании регулятивной среды, которая учтет интересы всех участников.

214-ФЗ обеспечивает защиту интересов дольщиков, запрещая повторную продажу уже оплаченного жилья. Закон требует обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве в Росреестре, что исключает возможность регистраций на один и тот же объект дважды. Однако, это не исключает возможность злоупотреблений со стороны застройщиков. Но закон не предусматривает утвержденной формы договора долевого участия, что может создавать проблемы в практике.

Вопрос корреспондента о том, какой застройщик лучше – крупный или мелкий, получил комментарий специалиста по коммерческой и элитной недвижимости МИЭЛЬ, Владимира Купрякова. Он отметил, что хороший застройщик – это тот, кто выполняет принятые на себя обязательства, соблюдает сроки и использует финансирование по назначению. Размер компании, в данном случае, не является главным фактором. Он отметил, что часто крупные компании могут являться номинальными участниками в конкретных проектах, а непосредственное исполнение может осуществляться юридическим лицом, созданным для этого проекта.

Вопреки тенденции к укрупнению, есть сомнения, является ли большая компания более надежной. Управление крупной компанией сложнее, и существует больший риск зависимости от здоровья и работоспособности руководителя – центрального организатора бизнеса. Если произойдет ситуация, когда такой человек заболеет или умрет, сможет ли строительная империя, построенная его усилиями, выдержать испытание?

Профессионалы считают, что необходимо найти баланс между интересами банков, застройщиков и инвесторов, чтобы обеспечить стабильность и развитие отрасли. Существует потребность в адаптации законодательства к требованиям современной экономики и обеспечения условий, способствующих инвестициям и развитию строительного сектора. Необходимо сделать шаги в направлении создания более справедливой среды, в которой будут учтены интересы всех заинтересованных сторон в строительстве.